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成都商业地产概念的混乱商业街分出三六九等

2018-12-04 02:49:01

成都商业地产概念的混乱:商业街分出三六九等

进入5月份,商业地产的活跃,是以商业概念的混乱为代表的。步行街、商业街、街区商业、社区商业(专题阅读)、底商、散铺、独栋商业、商业内街、综合体(专题阅读)商业街、集中式商业,种种概念,让人一头雾水。

成都商业地产联盟会长冉立春表示,传统意义上,像春熙路这种全开放式的商业步行街才叫商业街,但是现在城市综合体,通过购物中心的内部商业动线链接,也可以规划很完整的商业街,比如龙湖【天街里】、万象城的万象润街、金牛万达广场的金街。

冉立春认为,如果简单来划分,商业地产就是两种形态,一种是社区商业,一种是城市消费目的地的综合体商业。

前者可能会有多种表现形式,但是核心依然是依托社区消费,这种商业几乎全部销售,没有整体运营;而城市综合体大商业,绝大多数只租不售,比如来福士广场、IFC等。据笔者统计,目前正在对外销售,比较活跃的就是龙湖【天街里】、万象城的万象润街,金牛万达广场的金街已经进入回报期,而且回报比较丰厚。

社区商业 租金有天花板

从一季度市场表现看,街区式商业和新兴住宅区临街商铺销售情况良好。 张红兵告诉成都商报,在他带领的新港地产旗下代理的数十家商业项目中,街铺是一季度最好销的产品。一位业内人士表示,街区式商业和新兴住宅区的临街商铺销售较好,有其自己的逻辑,因为临街商铺不需要整体运营,独立出租,独立开店,而租金回报在一开始也不错。很多郊区高容积率社区,因为没有大的消费去处,社区底商的租金可以推高到200元每平方米,很多社区街铺也水涨船高,卖到了六七万元每平方米。

冉立春认为,街铺不能不说是比较不错的投资品,但是有一些社区商业也贵得离谱,能卖到10多万元每平方米。也就是说,很多社区商铺的售价已经透支了其成长未来。而反对者认为,社区街铺的租金上涨是有明显天花板的,成长性并不好,很多购物中心的租金可以涨到800多每平方米每月,但是社区商业的租金基本就停留在200元左右(小区论坛)(小区论坛)的水平,随着社区老化和周围大购物中心的崛起,租金基本上处于滞涨的状态。

冉立春表示,社区商业和综合体实际上是两个完全不在一个层面的对象,综合体、购物中心有可能包含商业街,比如现在的购物中心都是以商业街的形式体现,只是它更多以室内步行街、内街形式体现;而现在的部分商业街,依然是针对社区消费为主的社区商业,如果是一条路,两边都规划有社区底商,那也可以叫商业街,但本质还是社区商业。

综合体大商业 卖出来的一定会很少

据了解,金牛万达广场金街的不少商铺在交房之前就已经签订了租约,有的商铺每平方米的租金已经高达500元每月,金牛万达广场除了集中式的购物中心外, 万达金街 是按照开放式步行街规划设计的街铺。

龙湖【天街里】,同样是龙湖金楠天街里的商业街,依托约10万平方米自持购物中心,金楠天街通过专业商业动线规划,通过整体商业运营来形成自持商业和销售型商业的人流共享,而很多商家因为看重龙湖的商业运营能力,提前锁定一些转角的好位置,而龙湖【天街里】也推出了带租约销售的铺位。

一般来说,很多城市综合体是不愿意与人分享商业增值的价值的,因为谁都知道,商业价值潜力的发挥一般都是开业一两年后,很多购物中心每年通过大量的商家调整来实现租金上涨,所以很多综合体商业,投资者基本没有机会参与。而龙湖金楠天街,在自持约10万平方米购物中心基础上,将【天街里】与市场分享。龙湖的【天街里】与购物中心 一体化 打造之下,其商机、人气和动线与龙湖自持商业完全共享,商业形象、定位也完全统一。因此,这样的商铺确实是可遇而不可求,而且也是投资者分享龙湖财富红利的难得机会。

在重庆时代天街刚刚开业两周,其5号楼下面的销售商业,就迎来了抢租狂潮,一楼的平均月租金达到了1200元每平方米,最高的月租金更是达到了1500元每平方米。即使是楼上的商铺,月租金也多在600元每平方米左右。

综合体大商业 成都在售仅几家

冉立春表示,商业消费向综合体集中是城市趋势,综合体基本具备了现代城(小区论坛)(小区 论坛)市的全部功能,所以也被称为 城中之城 或 微型城市 。城市综合体的出现其实是商业地产从综合到专业、再从专业到综合的必然发展结果。

它是现代城市的浓缩,可以满足人们居住、办公、购物、娱乐、会议、餐饮等多方面需求,最终体现的是 快乐大本营 和 全家总动员 ,几乎所有人在这里都能找到他们的需求。

冉立春认为,城市综合体通过功能复合使城市商业空间多样化,实现了城市商业与城市文化、休闲、娱乐的有机融合,延伸了城市公共空间,缓解了紧张的城市空间资源,构成了集约化城市基础;同时,城市综合体大体量、全功能的设计,主流开发商的实力打造,大批品牌商家的引入,因此能成为一个城市的地标性建筑,甚至成为城市的名片、对于拉动区域人气、商气、带动就业、提升区域土地价值等都有显着的带动作用。

而在成都的综合体开发中,除了南延线外,中心城区并未出现过热现象,而很多城市综合体都是只租不售,比如来福士广场、仁恒广场、远洋太古里、凯丹广场、IFC等,而综合体商业在售项目中,万达广场金街、龙湖北城天街已经销售完毕,目前中心城区在售活跃的城市级商业只有两家,万象润街和龙湖【天街里】。

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